空き家投資は低価格で物件を購入できる魅力的な投資手法ですが、リスクも多く潜んでいます。
以下は失敗しやすいケースと対策を具体的に紹介します。
目次
✅ 立地選びの失敗
1️⃣典型的な失敗例
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過疎地や需要のないエリアに投資し、借り手や買い手が見つからないということも。収益物件を見越して購入したものの、借り手が見つからないと結局負債物件となってしまいます。
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「格安物件」に飛びついたものの、交通や生活インフラが不便で収益化できないことも。借りても交通の不便な場所だと、一般的には借りる需要はかなり少なめです（観光資源、眺望、その他魅力的な要素があれば別）。
2️⃣リスクポイント
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人口減少エリアは将来的にさらに価値が下がる可能性が高い。
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駅や商業施設まで遠いと賃貸需要が極端に少ない。
✅ リフォーム・修繕コストの見積もりミス
1️⃣典型的な失敗例
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古い空き家を購入後に修繕費用が予想以上にかかる。雨漏りや駆体の劣化などを購入時点で見落としてしまうと、思わぬ費用がかかってしまい、購入費用と同等あるいはそれ以上の修繕費用がかかってしまうことも。
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シロアリ被害や基礎の腐食などで想定外の出費が発生。シロアリ被害は、柱の中がスカスカになってしまい、地震の際、倒壊するおそれもある。
2️⃣リスクポイント
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格安物件は築年数が古く、見えない部分が傷んでいるケースが多い
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修繕に数百万円かかると収益性が悪化
3️⃣対策
- 購入前に専門家のインスペクションを依頼
→ 物件の状態を調査し、修繕費の見積もりを明確にしましょう。 - 修繕費を購入価格の30～50%で想定
→ 築40年以上の物件は特に修繕費を多めに見積もるのが安全。
✅ 賃貸需要の見込み違い
1️⃣ 典型的な失敗例
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「民泊にすれば儲かるだろう」と安易に考えて投資
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想定よりも宿泊客が集まらない、または規制が厳しくて運営できない
2️⃣リスクポイント
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エリアによっては民泊営業に制限がある（自治体の許可が必要）
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田舎では宿泊需要が少なく赤字経営に
3️⃣ 対策
- 賃貸 or 民泊の需要調査を徹底
→ AirDNAなどのツールで民泊需要を確認。 - 自治体の規制を事前チェック
→ 民泊新法による年間営業日数の制限などを事前に確認。
✅ 資金計画と利回りの計算ミス
1️⃣ 典型的な失敗例
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表面利回りだけを見て判断し、運用コストを見落とす
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管理費・修繕費・固定資産税を引いたら赤字になる
2️⃣ リスクポイント
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固定資産税が思ったより高い場合がある
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管理費や修繕費がかさむと利回りが激減
💡 対策 ✅ 実質利回りで判断
→ 「表面利回り」ではなく、管理費・修繕費・税金を差し引いた実質利回りで計算しましょう。
✅ シミュレーションを実施
→ 賃貸収入だけでなく、維持費や空室リスクを計算して投資判断をしましょう。
📌 例：利回り計算
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家賃収入：7万円/月（年間84万円）
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維持コスト：年間25万円
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購入価格：600万円
→ 実質利回り = （84万円 − 25万円） ÷ 600万円 × 100 ≒ 9.83%
✅ 出口戦略がないまま購入
1️⃣ 典型的な失敗例
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「とりあえず安いから買おう」と売却や運用計画が曖昧なまま投資
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買い手がつかず、資産価値がどんどん下落
2️⃣ リスクポイント
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過疎地の物件は流動性が低いため、売却が困難
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修繕費がかかる物件は買い手がつきにくい
💡 対策 ✅ 出口戦略を考えてから購入
→ 「売却先が見込めるか」「賃貸として収益が見込めるか」を購入前に想定。
✅ 再建築不可物件は避ける
→ 売却が困難になるため要注意。
🚫 空き家投資で失敗しないためのチェックリスト
✅ 立地の将来性 → 人口動態・利便性を調査
✅ 修繕費の見積もり → 購入価格の30〜50%を想定
✅ 需要調査 → 賃貸 or 民泊の市場調査を実施
✅ 実質利回りで計算 → 維持費・税金を考慮
✅ 出口戦略 → 売却計画や長期保有の想定を検討
✨ 💡 まとめ
空き家投資は魅力的な反面、立地・修繕費・利回り・出口戦略を見誤ると失敗しやすいです。
事前の調査とシミュレーションを徹底し、リスクを抑えた投資を行いましょう！💡
🏡 他にも空き家活用や不動産投資について気になることがあればお気軽にご質問ください！ 😊