空き家は維持管理に手間や費用がかかるだけでなく、そのまま放置すると老朽化が進み、資産価値が下がってしまいます。そのためにも、空き家となることがわかっていれば、事前に準備をしておくことも、大切です。
✅必要書類の準備
売却にはいくつかの書類が必要です。事前に揃えておくとスムーズです。売却時には、所有者情報や土地・建物の状況を示す書類が求められるため、不備がないように準備しましょう。
1️⃣登記簿謄本（登記事項証明書）
→法務局で取得可能。所有者や権利関係を確認できます。注意点としては、不動産登記事項に変更がある場合は事前に変更登記を行う必要があります。司法書士に相談すると、売却時に一緒に手続きしてくれますので、
2️⃣公図・地積測量図・境界確定図
→土地の形状や面積を確認。測量図がない場合は再測量が必要なことも。
- 公図：土地の位置や形状、周辺の状況を示した図面で、法務局で取得できます。
- 地積測量図：土地の面積や形状を示す図面で、法務局に備え付けられています。地積測量図があるだけでも、物件が売れやすくなります。
- 境界確定図：土地と隣接地の境界が確定した際に作成される図面です。測量士が実測し、土地所有者同士で境界を合意した場合に作成されます。境界確定図があると、売却が有利となります。
3️⃣固定資産税納税通知書
→毎年5～6月頃に届く書類。売却時の税金計算に使用します。なければ市区町村役場（自治体）で再発行できるので、取りに行くこともできます。
4️⃣建築確認済証・検査済証（あれば）
→新築時に発行された書類で建築基準法を満たしている証明になります。これらの書類があればより売却しやすくなることもあります。特に、大きな物件では銀行融資の際に、買主のローンがつきやすくなります。
5️⃣相続の場合は「遺産分割協議書」や「戸籍謄本」
→相続登記が完了していない場合は売却できないため、事前に登記手続きを済ませる。司法書士に相談するのがおすすめです。
✅現地の整理と手入れ
売却前に見た目を整えておくと印象が良くなります。少しの手間で見栄えが良くなり、買い手が付きやすくなるだけでなく、売却価格がアップする可能性もあります。
1️⃣処分と整理整頓
- 不用品は処分してスッキリさせる。大きなゴミは粗大ゴミで捨てておく。
- ホコリや汚れを拭き取り、見た目を清潔に。
→不用品を処分し、空間を広く見せるだけでも数十万円売却価格がアップすることも！
2️⃣庭や外周の手入れ
- 雑草が生い茂っている場合は草刈りを実施。
- 外観が綺麗だと印象がアップしやすい。
→雑草や壁のツタを切り落とすだけで、購入者or借りてからの印象が大きく変わります。また、物件の価値も上がります。
3️⃣軽微な修繕
- 壁紙の剥がれや床のきしみなど、簡単な修繕で印象アップ。
- 大規模なリフォームは必要なし（費用対効果が低いことが多い）。
→見た目の悪いところや、最低限の場所をリフォームしておくことで、結果リフォーム費以上の売却金額の増加や賃料増加が見込めることも。
✅売却価格の相場調査と査定依頼
空き家を売却する際は、適正な価格で売り出すことが重要です。高すぎると買い手がつかず、安すぎると損をしてしまいます。そのため、相場調査と査定依頼をしっかり行いましょう！
1️⃣周辺の売却事例を調べる
- 不動産情報サイトで近隣の成約事例をチェック。
- 「古家付き土地」「更地」での価格差を確認。
2️⃣不動産会社に査定を依頼
- 複数社に査定を依頼して価格を比較。
- 老朽化が進んでいる場合は「土地のみの価値」で査定されることが多い。
✅売却方法の選定
空き家を売却する際は、売却方法によって手続きや売却価格、スピードが異なります。自分に合った方法を選ぶことで、効率的かつ有利に売却が進められます！
1️⃣不動産会社による仲介売却
- 一般的な売却方法。
- 相場に近い価格で売れるが、時間がかかる場合あり。
2️⃣買取業者に直接売却
- 不動産買取業者に売却すると早く売れるが、価格は安めになる。
3️⃣更地にして売却
- 老朽化が激しい場合は解体して土地売却した方が売れやすい。
- 解体費用はかかるが、売却価格がアップする可能性がある。
✅税金や特例措置の確認
空き家を売却する際には、税金や特例措置の確認が重要です。知らずにいると、余計な税負担が発生したり、特例を受けられない場合があるので注意しましょう！
1️⃣譲渡所得税の特例
- 「相続空き家の3,000万円特別控除」：相続した空き家を売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる。
2️⃣売却時にかかる費用
- 仲介手数料（売却価格の約3％＋6万円＋消費税）
- 登記費用や測量費用が発生する場合もあり。
✅その他の準備ポイント
空き家をスムーズに売却するためには、税金や書類準備だけでなく、細かなポイントにも注意が必要です！見落としがちなポイントを押さえておくことで、売却活動が円滑に進みます。
1️⃣解体や修繕を検討するか判断
- 空き家がボロボロの場合、更地にした方が売れやすいことがある。
- 解体費用は自治体の補助金が出る場合があるので要チェック。
2️⃣物件のアピールポイントを整理
- 周辺環境や交通アクセスなどの良い点を整理しておくと販売時に有利。